기존에 은행별로 대출을 관리하기 위한 여러가지 조치들이 있어요. 은행들의 여러 관리 조치를 전 금융권으로 확대해서 시행합니다. 긴급 가계부채 대출 관리, 어떤 내용을 담고 있는지 이어서 설명해 볼게요.
만기도 짧아지고 신용대출 한도도 줄어든다 💰
주담대 대출만기 30년 이내로 제한
기존에는 대출만기에 대한 제한이 없었어요. 은행에 따라 다르지만 40년 만기 상품도 있었거든요. 이제는 수도권 내 주택담보대출을 받을 때 만기를 30년 이내로 제한해요. 이는 DSR 규제를 회피하지 못하게 하려는 의도에요.
DSR 규제 때문에 모든 대출의 원금과 이자를 합산한 금액은 연간 소득의 일정 비율 이상을 넘지 못해요. 이 때, 만기를 길게 하면 매달 갚아야 하는 원금과 이자가 줄어드는 효과가 있어요. 연간 소득이 일정하다는 가정 하에 만기를 늘리면 대출을 조금 더 받을 수 있어요. 이제는 30년이 최장 기간이 되었네요.
신용대출 한도 축소
신용대출 한도 역시 기존에는 은행이 자체적으로 관리했어요. 일반적으로 연소득의 2배 까지는 가능 했고요. 물론 은행이나 개인 상황에 따라 다르긴 하지만요. 이랬던 한도가 이제는 빌리는 사람(차주)의 연소득 이내로 제한됩니다. 신용대출을 통한 주택 구입 꼼수를 막겠다는 의도에요.
실거주 외 목적이라면, 대출도 생활비도 안 됨!
✓ 주택 수 산입 기준 👉 수도권, 규제지역 내에 있는 주택 보유 수 기준으로 해요. 여기서 규제지역이란 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 의미해요. 따라서 이해하기 쉽게 ‘수도권’이라고 생각하면 좋을 것 같아요. 지방에 소재한 주택 보유 수는 상관이 없어요.
✓ 1주택자 분리 기준 👉 1주택자가 현재 주택을 처분하지 않고 추가로 매수한다면 오른쪽에 해당됩니다. 따라서 다주택자와 동일한 규제를 적용받아요. 1주택자가 왼쪽에 해당되기 위해서는 기존 주택을 6개월 이내에 처분해야 합니다.
✓ 무주택자 / 처분 조건부 1주택자
첫 번째 📌 사실 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%은 기존 규제 내용과 동일해요. 하지만 달라진 부분이 있어요. 바로 처분조건부 1주택자의 기존주택 처분 기간이에요. 기존에는 2년 이내 처분을 하면 조건이 충족되었어요. 하지만 이제는 2년이 6개월로 짧아진 거에요.
두 번째 📌 보유한 주택을 담보로 생활비 등을 조달하기 위한 대출이 생활안정자금 대출이에요. 수도권 내 보유주택을 담보로 받는 생활안정자금 한도가 축소되었어요. 이 부분은 기존에 딱히 규제가 있지는 않았어요. 은행별로 자율적으로 관리하고 있었거든요. 1~2억 정도로 관리를 하고 있었는데, 최대 1억원이라는 기준이 생긴 거에요. (지방에 소재한 주택에 대한 생활안정자금 한도는 현행과 동일해요. 금융회사가 자율적으로 설정하게 되어 있습니다)
✓ 추가 구입 1주택자 / 다주택자
첫 번째📌 가장 크게 달라진 부분은 다주택자와 관련된 부분이에요. 기존에 규제지역 30%, 비규제지역 60%였던 LTV가 모두 0%로 바뀐거에요. 물론 비규제지역 내에서는 ‘수도권’만 해당합니다. 0% 라는 것은 사실상 대출을 금지한다는 의미에요. 대출 없이 집 사기는 쉽지 않죠? 실거주 목적이 아니라면 집을 사지 말라는 의도가 명확하네요~
두 번째 📌 다주택자의 생활안정자금 한도와 관련된 규제는 없었어요. 하지만 기존에도 취급해 주는 은행은 많지 않았어요. 이 부분이 이제는 정책적으로 불가하다고 정리되었어요. 물론 다주택자의 경우에도 지방 소재 주택에 대해서는 규제가 없습니다.
🌟 6.27 부동산대책 후속 가이드라인 내용 추가
생활안정자금 목적의 주담대와 관련해 내용이 추가되었어요. 6월 27일까지 전산 시스템에 대출 신청 접수가 된 건에 한해서는 기존의 규제가 적용돼요. 1억원 이상의 대출도 가능하다는 이야기에요.
이 주담대는 보통 세입자의 전세금을 돌려주기 위해 집주인이 받는 경우가 많아요. 이런 경우에는 6월 27일까지 임대차 계약이 체결된 경우라면 기존 한도만큼 대출이 가능해요. 계약갱신청구권을 사용해서 임대차 계약을 연장하는 경우에는 최초 임대차 계약 체결일을 기준으로 계산하면 됩니다.
소유권 이전 조건부 전세자금 대출도 안 됩니다 ❌
소유권 이전 조건부 전세자금 대출이란?
임대인이 해당 주택의 소유권을 완전히 취득하지 못한 상태에서 임차인에게 제공되는 전세 자금 대출을 의미해요. 크게 두 가지 경우가 적용된다고 보면 돼요. 임대인이 갭투자를 하거나, 아직 등기를 마치지 않은 분양 주택에 전세로 들어가는 경우가 해당됩니다.
임대인이 갭투자를 하는 경우에 대해 설명해 볼게요. 임대인은 아직 잔금을 치르지 않아서 소유권을 완전히 넘겨받지 못했어요. 임차인의 전세금으로 잔금을 치러야 하기 때문이에요. 미등기 분양 주택도 마찬가지에요. 임차인의 전세 자금은 임대인의 분양 잔금에 사용됩니다. 두 가지 경우 모두 임대인이 실거주를 하지 않죠. 그리고 임차인의 전세 대출이 임대인의 소유권 이전 자금으로 사용된다는 공통점이 있어요.
따라서 갭투자를 돕는다는 비판의 목소리가 있었던 것이 사실이에요.
소유권 이전 조건부 전세자금 대출 금지
기존에는 은행이 자체적으로 관리하는 부분이었어요. 물론 취급해 주는 은행도 갈수록 줄어들고 있었어요. 하지만 이제는 아예 취급이 금지되었어요. 수도권 주택에 들어가기 위해 전세 대출을 신청했다고 가정해 볼게요. 대출 심사 시 임대차계약서에 있는 임대인과 임차 주택의 소유주가 다르다면 대출이 거절됩니다. 갭투자를 막기 위한 조치임이 분명하죠?
오늘 발표된 정책이 당장 내일부터 시작된다고 해요. 부동산과 대출은 별도로 생각할 수 없는 부분이라 참 쉽지 않은 것 같아요. 가계부채 대출 관리, 목적이 뚜렷한 정책이라 파급력도 클 것으로 예상이 되네요. 아무쪼록 이번에 발표된 정책도 잘 이해하셔서 어려움 없으시길 응원하겠습니다.