몇 년 전 대출 끼고 아파트를 구매했어요. 살다가 아이 때문에 동네를 옮기고 싶더라고요. 살고 있는 집을 전세로 주고, 다른 집에 전세로 들어갈 계획이었어요. 그러다 부동산에서 대출이 있으면 안 된다는 이야기를 들었어요. 깜짝 놀라서 매물을 거두고 다시 알아보았어요. 대출 있는 집 전세, 왜 어려운지 알려드릴게요.
대출 있는 집 전세 내놓을 수 있을까요 🙏
내놓을 집에 대출이 있다고 하니 소장님이 당황하셨어요. 요즘 전세 매물이 없지만, 세입자는 대출 없는 집을 선호하기 때문이에요. 부동산 입장에서도 대출이 있는 집은 후순위로 미룬다고 하시더라고요. 소장님이 알려주신 현실적인 내용은 다음과 같아요.
1️⃣ 전세 대출이 필요없는 세입자를 찾아라
주택담보대출이 있으면 전세대출이 어려워요. 따라서 대출을 받지 않아도 되는 세입자가 필요해요.
2️⃣ 이런 부분은 집주인이 양보해야 해요
다른 물건보다 보증금을 낮춰야 해요. 일반적인 전세 매물은 대출을 상환하기 때문이죠. 가끔 집주인이 전세보증보험을 대신 가입해 주기도 해요.
✍️ 전세로 내놓을 때 집주인이 확인해야 하는 부분
✍️ 주택담보대출의 실거주 조건 유무
내가 받은 대출에 ‘실거주 조건’이 있는지 확인해 주세요. 특히 정책 대출을 받은 경우라면 중요해요. 미리 확인하지 않으면 문제가 생길 수 있어요.
대출 계약서가 있다면 특약 부분을 확인하세요. 가장 정확한 방법은 대출 은행에 직접 문의하는 거에요. 모르고 있다가 상환 연락을 받기도 하더라고요.
✍️ 전세보증보험 가입 가능 여부
대출이 있는 상태에서 전세보증보험 가입이 가능한지 알아봐 주세요. 이 때 은행의 채권최고액 확인이 필요해요. 여기에 보증금을 더한 금액과 집값을 비교하면 됩니다. 보증보험 가입이 불가하다면 전세 대출도 안 된다고 보시면 돼요.
사전에 이런 내용을 부동산에 알려줘야 합니다.
대출 있는 집이 세입자에게 인기 없는 이유 ⁉️
결론적으로 자기의 돈을 지키기 힘들기 때문이에요.
은행이 1등, 세입자는 2등
대출이 있다면 은행이 집에 대한 우선순위 권리를 가져요. 집주인이 대출을 갚지 못하면 집은 경매로 넘어가요. 경매에서 집이 팔리면 은행이 가장 먼저 돈을 가져갈 수 있어요. 어려운 말로 은행이 집에 대한 ‘근저당권’을 잡고 있다고 해요.
세입자는 다음 순서에요. 남는 돈이 작다면 보증금을 100% 돌려받지 못할 위험이 있어요.
대출 있는 집 세입자는 전세보증보험도 들지 못하나요?
반드시 그런 것은 아니에요. 하지만 까다로운 조건을 충족시켜야 해요. 일반적으로 아래의 공식이 적용돼요.
📌 은행에서 빌린 돈
집주인이 주택담보대출을 받으면 은행은 집에 대한 권리가 생겨요. 이를 채권이라고 해요. 은행은 안전마진을 위해 대출금의 120~130% 에 해당하는 금액만큼의 권리를 가져요. 이를 채권최고액이라고 해요. 이만큼 은행 거라고 생각하시면 돼요.
📌 세입자에게 빌린 돈
전세보증금은 세입자에게 빌린 돈이에요. 따라서 세입자도 이만큼의 권리를 가진다고 보시면 됩니다.
📌 집주인의 순수 자금
세입자 입장에서는 집주인의 순수한 자금이 많이 들어간 집이 안전해요. 집주인이 대출을 갚지 못하는 위험을 줄여주기 때문이죠. 따라서 은행과 세입자에게 빌린 돈을 제외하고도 집 값의 2~30%는 남아야해요.
은행에서 빌린 돈과 세입자에게 빌린 돈이 매매가와 거의 비슷한 경우를 ‘깡통전세’라고 부릅니다.
전세 대출 받기가 이렇게 어렵다니 😅
대출이 있는 집이라면 전세 대출을 받기가 어려워요. 은행에서는 안전한 담보가 있는 경우에만 돈을 빌려주거든요.
대출의 핵심은 2가지!!
✓ 전세보증보험 가입 가능 여부 + ✓ 집주인 대출금 크기
만약 전세보증보험을 들지 못하는 경우라면 대출을 불가하다고 봐도 무방해요.
전세보증보험 가입이 가능하다면 집주인의 대출 금액이 중요해요. 앞에서 설명한 은행의 채권최고액이 보증금보다 작아야 해요. 절대적인 대출금 자체도 작아야 하죠. 이런 경우 예외적인 전세대출을 기대해 볼 수 있어요.
가장 중요한 점은 여러 은행에 발품을 팔아야 한다는 거에요. 같은 은행이라도 지점에 따라 답변이 다른 경우가 있어요.
사실 가장 안전한 방법은 보증금으로 대출을 상환하는 거에요. 임대인의 입장에서도 전세를 줄 계획이라면 주택담보대출을 상환을 고려해 보세요. 일반적으로 주택 담보대출보다는 전세대출 이율이 낮아요.
보증금으로 대출을 상환하고 근저당을 말소시키는 거에요. 임대인과 합의를 했다면, 임차인의 입장에서는 이런 내용을 계약서에 특약으로 넣으면 좋아요.