갈수록 전세 매물이 귀해지고 있어요. 경우에 따라 대출이 있는 집에 전세로 들어가기도 해요. 무조건 대출 있는 집이라고 해서 계약을 하면 안 되는건 아니에요. 오늘은 세입자 입장에서 안전 장치를 설명해 보려고 해요. 들어갈 집의 등기부등본, 제대로 확인하는 방법 알려드릴게요. 실제 서류를 근거로 설명해서 이해하기 쉬울 거에요.
대출 있는 집 전세 들어갈 때 주의해야 할 점 ⚠️
나의 전세 보증금을 지킬 수 있을지 확인해야 해요. 사람은 거짓말을 하지만, 서류는 거짓말을 안 해요. 컴퓨터만 있으면 언제든 등기부등본 열람이 가능해요. 열람에는 700원의 비용이 발생해요. 700원을 투자해서 전세금을 아낄 수 있다면 해 볼만 하죠.
등기부등본을 보면 중요한 사항을 확인할 수 있어요. 현재 소유권을 확인할 수 있어요. 담보 대출 금액에 대해서도 알 수 있어요. 집주인이 알려준 내용 이외의 대출이 있는지도 볼 수 있답니다.
등기부등본, 어떤 내용을 담고 있나요? 📑
실제 등기부등본이 어떤 내용을 담고 있는지 알려드릴게요
등기부등본은 기본적으로 3개 구역으로 나뉘어요. 표제부, 갑구와 을구에요.
표제부 👉 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본 정보
갑구 👉 소유자, 소유권 이전, 가압류 여부
을구 👉 담보권(근저당권), 전세권 등 권리관계
그렇다면 각 부분에서 어떤 부분을 주의깊게 봐야할지 아래에서 살펴볼게요.
[표제부]에서 확인해야 할 부분 ✓
가장 먼저 표제부가 나와요. 사실 표제부에서 확인해야 할 부분은 딱 하나에요. 바로 내가 갈 집의 면적이에요.
알고 있는 면적이 맞는지 확인해 주세요. 특히 오피스텔 같은 경우에는 중요해요. 아파트와 면적 계산 공식이 달라요. 흔히 말하는 ‘평 수’로만 이야기하면 정확하지 않아요.
[갑구]에서 중요하게 확인해야 할 부분 ✓
갑구는 소유권에 관한 부분이에요. 소유권이 이전된 내역도 볼 수 있어요. 등본에 올라간 순서대로 권리를 가진다고 생각하시면 돼요.
현재 소유권자 확인 ☑️
등기부등본에 현재 소유권자로 표시된 사람을 확인해 주세요. 계약을 체결하는 임대인과 동일해야 해요. 계약 진행 시 임대인의 신분증도 체크하세요.
계약하면 안 되는 경우 🚫
등기부에 ‘가압류’ 또는 ‘압류’라는 표시가 있으면 안 돼요. 이미 다른 곳과 채권 다툼이 진행 중이라는 의미에요. 절대 계약하시면 안 됩니다.
[을구]에서 중요하게 확인해야 할 부분 ✓
사실 을구가 가장 중요해요. 을구에는 담보권과 전세권에 대한 내용이 나오거든요. 여기서 중요한 점은 순서에요.
1️⃣ 근저당권 설정일자
은행 대출이 처음으로 실행된 날짜에요. 만약 이 날짜가 전세 계약일보다 빠르면 위험해요. 세입자보다 우선순위 채권자가 있다는 의미에요. 집에 문제가 생긴다면 보증금을 보장받지 못할 수 있어요.
2️⃣ 채권최고액
은행이 담보로 잡은 최대 회수 한도에요. 실제 대출 원금보다 금액이 커요. (그 이유는 원금에 이자와 연체료를 포함한 금액이기 때문이에요.) 이 금액이 전세보증금보다 크면 위험해요.
집주인이 대출을 갚지 못하면 집이 경매에 나가요. 돈을 정산할 때 세입자 보증금이 후순위로 밀리게 됩니다.
3️⃣ 근저당권자(채권자)
근저당권자가 누군지 확인해 주세요. 은행 또는 금융기관 이름이 들어가야 안전해요. 만약 사채업자, 개인 명의나 캐피탈사일 경우에는 리스크가 큽니다. 이런 비금융기관의 경우 돈을 회수하기 위한 집착이 크거든요.
등기부등본 열람하는 방법 🔍
대법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있어요.
대법원 인터넷등기소 바로가기 👉 https://www.iros.go.kr/index.jsp
들어가면 메인 페이지 중간에 주소를 입력할 수 있어요. 주소 입력하고 페이지 우측 하단 ‘계속’을 눌러주세요. 몇 단계 넘어가면 결제 화면이 나와요. 저는 간편결제 – 카카오페이로 했어요. 열람하는데에도 700원이 필요하더라고요.
그 밖에 전세보증보험 가입이 가능한지 확인해 주세요. 보증보험은 문제를 대비하는 가장 확실한 안전장치에요. 저도 잘 모르고 대출 있는 집을 전세로 내놓으려고 한 적이 있거든요. 관련 내용은 이 글에서 확인해 주세요.
그럼 다들 부동산 계약 안전하게 하세요 🙏