임차인이 월세를 안 내면 임대인 입장에서 당황스러울 수밖에 없어요. 임대인도 대출 원금과 이자를 갚아야 하기 때문이죠. 꼬박꼬박 날아오는 세금 고지서는 상황을 봐주지 않잖아요. 월세 안 내고 연락 두절되는 임차인에 대해 취할 수 있는 임대인의 법적 조치, 모두 알려드릴게요. 법적 절차 역시 타이밍이 중요해요.
화가 날수록 이성적으로 판단하고 행동하세요 (실무 팁 🖊️)
화가 나는 상황인 것이 당연해요. 이럴 때 주의해야 할 실무 팁 먼저 알려드릴게요.
✓ 증거를 최대한 남겨라
계약서, 월세 입금 내역, 문자나 카카오톡 대화 내역, 내용증명 사본, 방문이나 통화 기록 등 모든 내역을 기록으로 남겨주세요
✓ 불법적 ‘자가퇴거, 강제퇴거’는 절대 하지 않을 것
강제로 문을 열고 들어가거나 짐을 빼는 행위를 해서는 안돼요. 되려 형사, 민사상 책임을 질 수 있어요. 강제 행동 대신 법적인 절차를 진행해 주세요.
✓ 임대인도 비용과 시간이 든다는 점을 명심할 것
임대인도 지급명령, 소송, 집행 등을 이행하는 데 시간과 비용이 들어요. 실익을 따져서 판단해 주세요.
✓ 지역별 무료법률상담, 법률구조를 활용할 것
대한법률구조공단, 지자체 법률상담, 대한변호사협회 상담 등을 적극적으로 이용해 보세요. 적은 비용으로 초기 자문을 받고 향후 계획을 세울 수 있어요.
임대인이 계약을 해지할 수 있는 시점 📑
월세를 일정 기간 이상 연체하면 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있어요. 물론 이 기간은 상가인지 주택인지에 따라 달라져요.
📍 상가 임차 : [상가건물 임대차 보호법]에 따라 3기 이상 임대료를 연체하면 계약 해지 가능
📍 주택 임차 : [주택 임대차 보호법]에 따라 2기 이상 임대료를 연체하면 계약 해지 가능
이 때 2기, 3기의 기간은 반드시 연속될 필요는 없어요. 누적된 연체 기간으로 계산하시면 됩니다.
임대인의 법적 조치 1단계.
공식적으로 내용증명을 통해 임차인에게 통지해 주세요
임대료가 미납되었고 추후 법적 조치를 하겠다는 점을 공식적으로 통지해 주세요. 이후 법적인 절차를 밟으려면 계약해지의사표시를 사전 통보해 주는 것이 꼭 필요해요.
내용 증명에는 아래 내용이 필수적으로 들어가야 해요.
” 계약/ 임대차 정보(주소, 계약일, 임차인 이름)
귀하는 OO년 O월분부터 O개월(또는 금액) 차임을 미납 중이며,
OO일까지 지급하지 않으면 계약을 해지하고 법적 조치(지급명령, 명도소송 등)을 진행하겠습니다. “
임차인과의 합의가 잘 되지 않는다면 계약 해지 요건을 충족하는 시점에 바로 내용 증명을 보내주세요. 이후 법적 절차를 진행하는 데 최소 4개월에서 길면 6개월 이상의 기간이 걸려요. 보증금에서 월세를 제할 수 있는 시간적 여유를 두고 조치를 취하는 것이 유리해요.
임대인의 법적 조치 2단계.
임차인이 돈을 내지 않고 나가지도 않는다면 명도소송을 제기해 주세요
경우에 따라 임차인이 돈을 내지도, 집에서 나가지 않을 수도 있어요. 그렇다면 명도소송을 통한 법원의 판결이 필요해요. 법원에 소장을 제출하고 승소 판결을 기다려야 해요.
📋 법원에 제출해야 하는 서류 : 계좌이체 내역, 계약서, 내용증명 사본
법원에서 승소 판결이 나면 집행문을 받아서 집행관에게 강제집행을 신청해야 합니다. 이 때 집행비용이 소요됩니다.
기억해야 할 부분 !
명도 소송에서 승소한다고 해도 밀린 월세를 받을 수 있는 것은 아니에요. 차감할 보증금이 있다면 다행이에요. 임대인 입장에서는 하루 빨리 세입자를 들이는 것이 중요해요.
월세를 차감할 보증금이 없다면 밀린 월세를 받기 위한 절차가 추가로 필요해요. 이 절차가 바로 ‘지급명령 신청’이에요.
임대인의 법적 조치 3단계.
밀린 월세를 돌려받기 위한 지급명령 신청
밀린 월세를 받을 수 있는 방법은 2가지가 있어요. 법원에 지급명령을 신청하거나 소액사건재판을 통해 청구하는 거에요.
1️⃣ 법원에 지급명령을 신청하면 서류만으로 법원이 지급명령을 내릴 수 있어요. 채무자가 별도의 이의신청을 하지 않는다면 확정판결과 동일한 효력이 생기거든요. 이후 강제 집행이 가능해요.
2️⃣ 소액사건 기준에 해당한다면 재판을 통해 청구할 수도 있어요.
이후 법원이 “OO은 임대인에게 월세 OO원을 지급하라”는 결정을 내려요. 이 판결문을 근거로 통장을 압류하거나 급여를 압류할 수 있어요.
제가 앞서 보증금이 까먹힐 기간을 고려해서 법적 조치를 취하라는 이유를 이제 아셨죠?
경우에 따라서는 임차인을 내보내는 명도소송과 월세를 돌려받는 지급명령 신청을 동시에 제기할 수도 있어요.
예상 외로 내용증명을 보내는 것만으로도 많은 경우 문제가 해결돼요. 일반 사람에게 법적인 절차가 가지는 효과가 그만큼 크다는 의미겠죠. 밀린 월세와 보증금만 비교하면서 애 태우지 마세요. 본인의 권리를 제대로 지킬 줄 아는 임대인이 되시길 🙏